Как я заработал свой первый миллион на инвестициях под залог недвижимости

Всем привет! Меня зовут Игорь Поташов, я частный инвестор. Хочу делиться своим личным опытом со всеми, кто хочет расширить своё финансовое мышление и интересуется разными инвестиционными инструментами. Важно: эта публикация не является инвестиционной рекомендацией. Только личная стратегия, только хардкор;) Буду благодарен за обратную связь в комментах! О чём ещё рассказать — пишите.

Немного расскажу про свои отношения с деньгами. Для меня лично деньги — это тот эквивалент ценности, которую несёт определённый товар или услуга. Я не придерживаюсь консервативного подхода, не вижу смысла в одном лишь накоплении капитала.

Для меня важно качество жизни и качество жизни моей семьи, а также тот уровень счастья, который я испытываю в единицу времени. Только так оправданы, на мой взгляд, все наши попытки заработать, трудиться, развиваться.

Расточительство, конечно, тоже не поддерживаю: всё должно быть оправдано в отношении ценности и уровня счастья / удовольствия того, на что ты тратишься.

Я начал инвестировать с 50 тысяч рублей. Поделюсь первым опытом. Я жил на тот момент в регионе. Накопил первые 50 000 рублей в 2013 году и дал их в долг моему знакомому на развитие бизнеса. Он сказал, что деньги возьмёт на год и будет мне выплачивать 2% каждый месяц, то есть 1 000 рублей.

Да, сумма небольшая, но когда я начал перекрывать хотя бы мобильную связь с полученных процентов от займа, живя в регионе и занимаясь другими делами параллельно, то сильно воодушевился.

Копил, увеличивал активный доход, вкладывал ещё больше денег. Самое интересное, что я всегда вкладывал деньги в развитие бизнеса: своего или чужого. К сожалению, были истории с плохим концом: один из таких предпринимателей оказался мошенником: взял деньги у меня, у других людей и уехал в другую страну.

Этот случай дал мне важный опыт: нужна подстраховка в виде залога. И в займах под залог недвижимости я и получил гарантию, что получу свои деньги со всеми процентами обратно. Раньше в займах бизнесу (без наличия залога) таких гарантий не было.

Хороший предприниматель, как правило, уже заработал денег и купил себе квартиру, машину и т.д Обеспечил себя всем необходимым. А также он продолжает работать над развитием своего бизнеса. Для этого ему нужны деньги.

Из оборота не всегда хватает средств на классную стратегию, поэтому предприниматель идёт в банк, к инвесторам или к профильным частным компаниям.

Вариант с кредитом в банке может быть хорошим, если выгодные проценты и умеренные условия. И если тебе этот займ дадут.

Например, не всегда банк даёт нужную сумму: банк можно понять, но задачу предпринимателя такой займ может и не решить. Или банк может сократить кредитную линию. У меня был такой клиент, которому в одночасье сократили кредитную линию в одностороннем порядке со 100 миллионов до 10. Банк имеет на это право по договору.

Клиент пришёл ко мне в итоге и получил нужную сумму. Ещё при этом варианте человек тратит кучу времени на сбор документов и оформление. Сам готовит документы, берёт выписки, а потом может получить и отказ.

Вариант с инвестором тоже имеет свои плюсы и минусы. Но тут вопрос доверия и готовности к риску, поиска нужного человека. Всё очень индивидуально.

Вариант с профильными частными компаниями, на мой взгляд, наиболее оптимален. Если мы говорим про добросовестные компании, конечно. Компания проверяет заёмщика от и до: его бизнесы, капитал, документы и проч.

Объект, который заёмщик предлагает под залог не должен быть единственным. Нет цели оставить человека без крыши над головой (да, инвесторы могут быть человечными, этим, кстати, меня тоже стратегия привлекает).

Мы говорим о предпринимателе, который уже сделал серьёзный портфель, у него есть квартиры, машины, дома, участки и прочий капитал, которым он может “рискнуть”, войдя в сделку, и предоставить ликвидный объект под залог, чтобы обеспечить со своей стороны "гарантии", что он намерен выполнять условия по договору, а именно вернуть тело долга и каждый месяц выплачивать проценты по договору.

Также предприниматель берёт деньги на реализацию своей бизнес-идеи, то есть он берёт деньги, чтобы заработать ещё больше денег, чтобы дальше поделиться частью прибыли. Неужели помогать людям реализовать их идею, бизнес-план, желания — это плохо? Люблю поговорку: "кому плохо, когда всем хорошо?”

Далее инвест-компания предлагает заинтересованным инвесторам вложиться в сделку под высокий процент. Инвесторы заключают договор и каждый месяц получают свои 20-30% дохода. Срок сделки, как правило, 12 месяцев, проценты выплачиваются ежемесячно. За год можно получить хорошую прибыль.

Если предприниматель НЕ закрывает займ (такого в моей личной практике не было), то объект недвижимости идёт на продажу, и деньги ВМЕСТЕ С ПОЛОЖЕННЫМИ ПРОЦЕНТАМИ возвращаются инвесторам.

Во-первых, есть вариант коллективных инвестиций. Можно опробовать стратегию, имея 1 000 000 рублей. Совсем минимальный порог входа, по сравнению с недвижимостью, например (учитывая текущую ситуацию на рынке). Это работает, потому что несколько инвесторов просто “скидываются” на займ и выходят на сделку. Подрядчиком между всеми инвесторами и заёмщиком выступает как раз профильная компания, о которой я писал выше.

Во-вторых, высокая доходность. Да, 20-30% годовых до уплаты налогов.

Во-третьих, риски минимальны. Есть много нюансов по части проверки ликвидности объекта, проверки документов, анализа бизнеса и реальной оценки окупаемости займа. Все эти вещи в идеале должны разбирать юристы, бизнес-аналитики — целая команда. Тогда инвестор несёт минимальные риски.

Говорить про отсутствие рисков с моей стороны было бы непрофессионально: это любят инфобароны, обещая прибыль в 2 миллиона при вложенных 20 тысячах ;) Даже минимальный риск в инвестициях никто не отменял. Я просто выбрал самый безопасный инструмент с точки зрения риска и доходности на вложенный капитал.

А вы какой выбор в инвестициях сделали? Расскажите в комментариях: какой у вас портфель, что думаете про займы под залог недвижимости и чем ещё поделиться. Думаю, сделать статью про самых забавных типов инвесторов, с которыми мне приходилось сотрудничать ;) Или рассказать про инвестиции в загородную недвижимость (тоже увлекаюсь этим инструментом).

Рад быть полезным!