«10 миллионов на плесень и лужи на полу»: как я взяла ипотеку со ставкой 15,2%

В прошлом году мне исполнилось 30 лет, и это событие вызвало фундаментальную переоценку ценностей. Раньше я была ярым противником кредитов, аренда была дешевле платежей по ипотеке, а свободные деньги я инвестировала в свое образование, здоровье, путешествия и в акции. Вопрос собственного жилья откладывался как-нибудь на потом, когда я окончательно решу, где хочу жить, кем работать, когда вырасту и т.п.

Внезапно я поняла, 40 наступит так же незаметно, а время уже будет упущено. Поэтому я решила один раз подумать и решить квартирный вопрос. И даже если через 10 лет я не буду понимать, чего бы мне хотелось от жизни, то делать это в собственной квартире намного приятнее, чем без неё.

Вторым инсайтом стало то, что ипотека, это не обязательно через боль и страдания. Можно начать с небольшого объекта с комфортным платежом и постепенно наживать квадратные метры.

Причина купить квартиру номер три — это наличие общего имущества с мамой. У меня в собственности была половина сталинки в родном городе, которая появилась у меня в результате приватизации в 2010 году. Квартира была в полном мамином распоряжении, находить общей язык с родителем было все сложнее и сложнее, поэтому я предпочитала жить отдельно.

Сейчас я поняла, что нам нужно окончательно разъехаться, у мамы должно быть свое жилье, у меня свое. Свою половину я хотела использовать как отправную точку в поиске квартирных ответов.

В ноябре 2023 года я позвонила маме, и сказала, что хочу собственное жилье. Я предложила ей два варианта: я выкупаю ее долю, и на эти деньги мы покупаем ей новую квартиру; мы продаем сталинку, и каждый покупает себе, что хочет. Я дала маме время на подумать и не торопила с ответом, мне было важно, чтобы она приняла решение с холодной головой.

Следующие две недели ушли на гнев, отрицание, торг, депрессию и принятие. Мать обвиняла меня в том, что я выгоняю ее на теплотрассу с голой "ж"; потом хотела выкупить у меня мою долю, но не деньгами, а распиской, а деньги когда-нибудь она отдаст; предлагала накопить на квартиру самостоятельно, открыв банковский вклад, ставки ведь 15% годовых. Но я была непреклонна в своем решении и в итоге она согласилась на выкуп мною ее доли.

Предварительные расчёты были следующими: платеж по ипотеке в районе 30 тысяч, сдать сталинку в аренду можно тысяч за 45, ипотека таким образом закроется за 8 лет.

Я позвонила агенту по рекомендации лучшего друга, который счастливо разъехался со своими родителями несколькими месяцами ранее благодаря ее помощи, и описала ситуацию. Наличие агента для меня было принципиально.

Во-первых, я находилась за границей и приехать хотела только на сделку, во-вторых, маме нужно было выбрать другую квартиру, сама она заниматься этим не хотела, и я тоже, поэтому лучше делегировать эту работу профессионалу, в третьих, я не хотела внезапных "драматических перфомансов" со стороны родителя и наличие постороннего человека в наших коммуникациях минимизировало этот риск. Мы обсудили детали и начали готовиться к сделке.

Банк оценил сталинку в 6,3 миллиона. Мамина доля составляла 3 150 000 рублей, где 2 500 000 были кредитными, а 650 000 я должна была отдать наличными родителю в качестве первого взноса. Шесть лет назад я давала 200 000 рублей маме на покупку другой квартиры, которую она продала потом в 2 раза дороже.

Мы решили, что 400 000 моих денег, которые она получила с продажи, пойдут в зачет ПВ. Плюс я полностью оплачивала услуги риелтора — 120 000 рублей, нотариуса — 40 000 рублей (потому что выкупать доли можно только так), все остальные расходы по сделкам и расходы на мамин с переезд. Еще мой талантливейший агент договорился о скидке 400 000 с продавцом маминой новой квартиры, так что я думаю, что маман, без моего ПВ наличными все равно осталась в плюсе.

Вот здесь станет окончательно понятно, почему без агента я с этой сделкой не справилась бы. Нюанс первый: на момент подачи заявки на ипотеку я уже полтора года была грузинским ИП и официального дохода в РФ не имела. Агент помогла мне правильно оформить заявку по двум документам, и банк одобрил мне ипотеку за 15 минут.

Нюанс номер два: наш с мамой замечательный двухкомнатный ангелочек находится в доме памятнике архитектуры, которому 88 лет и когда-то был коммуналкой. Когда мы начали готовиться к сделке, выяснилось, что абсолютно нигде нет актуального плата БТИ. Агент подняла все свои связи, и через неделю мы нашли ксерокопию этого плата в каком-то там архиве, который к нашей квартире вообще отношения не имел.

После этого зеленый банк не отправлял объект на одобрение, потому в выписке из ЕГРН было указано, что квартира находится под обременением. Банк просил доказать, что это обременение именно в пользу города, тк дом под охраной, а не какое-либо другое. На тот момент я уже вернулась в РФ, и мы с агентом поехали в роскадастр. Риелтор помог пробиться в кабинет к заместителю начальника, где мы слезно просили написать в системе именно ту формулировку, которая нужна банку.

Тут важно подсветить, что все события разворачивались в 20-х числах декабря 2023 года. В преддверии нового года попасть к нотариусу без записи очень сложно, поэтому агент забронировала нам слот на 20-е декабря. А 21 декабря мы планировали сделку по покупке новой квартиры маме. Ее продавец не готов был двигать сроки альтернативной сделки, по договоренности с мы должны были прийти с наличкой и купить не позже 22 декабря, за это он сделал маме хорошую скидку.

18 декабря, понимая, что сталинка не одобрена банком, а мамина сделка на грани срыва, я продаю биткоин, лечу прямым рейсом в Москву, снимаю наличные и еду с 2,5 миллионами в кеша в дамской сумочке на ночном плацкарте (единственное, что осталось в наличии в преддверии нового года), чтобы купить маме квартиру.

Зеленый банк, тем временем, попросил у меня приказ горьковского исполкома 1989 о постановки нашего дома на учет памятников архитектуры. А то вдруг я это сама придумала, сама наложила обременение на квартиру и теперь не могу сама себе половинку до целой купить. Мама с агентом отправились на сделку, а я поехала в нижегородский кремль рыться в очередном архиве и искать приказ.

Вечером мы втроем встретились на новой маминой квартире и я попросила написать ее расписку на 2,5 миллиона. После чего начались нелестные обзывательства в мой адрес. Квартирные вопросы внутри семьи были щепетильными всю историю человечества. Чем взрослее человек, тем сильнее у него стресс относительно переезда. Должна сказать, что моя мама очень стойко через все это прошла. Ну вспылила под конец, с кем не бывает. Наличие риелтора в квартире помогло снизить градус. Я считаю, что у девушки должен быть свой гинеколог, стоматолог, парикмахер, а еще агент по недвижимости!

Через 20 минут после семейной сцены пришла смс о том, что объект одобрен и мы можем выходить на сделку. Агент каким-то чудом находит окно у нотариуса на следующий день 22 декабря, пятница.

Тут я добавлю еще одну деталь, важную для контекста. 16 декабря ЦБ вносит изменение на выдачу ипотек, повышая с 23 декабря ПВ до 30%. У всех есть неделя, чтобы взять кредит на прежних условиях.

Свободных слотов в банке попросту нет. Я попросила менеджера записать меня в Бор, в Кстово, в Арзамас, в Дзержинск — мы были готовы ехать куда угодно. Мне сказали, что раньше 28-го числа я в любом случае на сделку не попаду, т.к. мне надо заплатить госпошлину, а платеж идет до 5 дней.

22 декабря в 8 утра мы с риелтором в наглую поехали в конкретное отделение, в конкретное окно, потому что "там сидит адекватная девочка". Мы слезно попросили ее взять нас вторым рядом, потому что у нас нотариус, и мы его уже один раз переносили, и больше до нового года к нему не попадем. Менеджер пошла нам на встречу, согласилась провести сделку и даже сделала нам электронную регистрацию. До этого банк говорил, что ЭР невозможно будет сделать.

Я была в банке с 9 до 12, а потом с 16 до 18. Половина окон были пустыми. У меня сложилось впечатление, что банк всеми силами пытался слить людей до 23-го, чтобы потом выдать ипотеки по новым условиям. Вечером я занесла "адекваной девочке" коробку конфет, потому что она меня очень выручила.

Финальные условия по ипотеке вышли следующими: ставка 15,2%, платеж 32 300. Итоговая сумма кредита, включая все проценты 9 миллионов 127 тысяч.

С самого начала я понимала о необходимости косметического ремонта в квартире. Но состояние, в котором я ее обнаружила спустя 2 года с последнего визита, повергло меня в ужас. Квартира оказалась сильно захламленной, с кучей поломок, плесенью и насекомыми. На кухне под линолеумом была огромная лужа, которая текла из ванной много лет.

Меня радовало, что мы купили маме квартиру с шикарным ремонтом и она сразу переехала в комфортные условия. Ей не придется думать о ремонте, в отличии от меня. Два месяца я выносила из квартиры мусор, отмывала многолетнюю грязь и ремонтировала ее. Я починила все сломанное, постелила ламинат, покрасила двери, вылечила плесень, высушила лужу, сделала гидроизоляцию, переклеила обои, натянула потолки и заменила кухонный гарнитур.

Впервые за очень долгое время в ванной появились дверные ручки и замки. А еще я починила окна, и в квартире наконец-то стало тепло. Я не помню, чтобы раньше зимой было выше +18. На материалы и работы у меня ушло 350 тысяч, 10% этих затрат уже отбилось продажей всякого найденного барахла на авито.

Я выставила квартиру в аренду за 50 тысяч, будучи готовой опускаться до 45. Просмотры были, но я несколько раз отказывала арендаторам потому что они не создавали впечатление чистоплотных аккуратных жильцов. Самой страшной картиной для меня — это сдать квартиру, а года через три снова увидеть загаженную кухню, грязь и плесень.

Дарить жильцам ремонт, чтобы они просто пожили в более хороших условиях, без выгоды для себя я не хочу. Я могла бы сэкономить себе 2 месяца жизни и 300 тысяч, сдавая квартиру без ремонта по цене ипотеки.

Я уже много раз плакала из-за того, что купила эту квартиру. Я потратила кучу денег на сделку, плачу бешенные проценты по ипотеке и это все ради плесени и луж. Я могла бы зайти в новостройку и сэкономить себе кучу нервов.

Особенно больно наблюдать, как стареет твой родитель и все сильнее утопает в куче хлама, гниющего на полках. Какое-то время я жалела, что вбухала деньги в ремонт, потому что мою намытую двушку не сняли за 0,000033 секунды.

Но математика меня успокаивает. Если бы я вложила 300к на досрочное погашение, то я погасила бы ипотеку за 13 лет. Люди приходят смотреть ее за 50 тысяч, значит цена в рынке. Все деньги в досрочное погашение, и я закрываю кредит за 8 лет. Ремонт сэкономил мне 5 лет!

За эти два месяца я поняла, что эту квартиру выбирала мама. И выкупила я ее тоже под влиянием мамы. Я искренне пыталась полюбить своего двухкомнатного ангелочка, быть бережной и заботливой собственницей. Но, к сожалению, даже после ремонта, этого не произошло. Поэтому я приняла взрослое и взвешенное решение — перестать обслуживать чужие эмоции. Я продаю квартиру.

По моим расчетам выручка должна компенсировать все мои расходы на сделку и ремонт (включая недополученную прибыль от роста биткоина из-за его продажи). Ну а я куплю себе квартиру уже по моим критериям и, возможно, напишу об этом еще одну статью.

Самое главное, что эта история помогла мне сепарироваться с мамой, а это бесценно!